私が不動産投資をする理由!ほとんどの人が知らない凄い仕組みを解説します!

ブログを始めて数年が経ちますが、たまに「松井さんは不動産投資にも力を入れているようですが、その理由を教えてもらえますか?」という質問をもらいます。

この質問に対し「不動産投資という『守りの投資』が後ろ盾にあるからこそ、大きな利益が期待できる『攻めの投資』ができるのです」と回答しています。

この攻めと守りの両輪があって、私の資産運用は成り立っています。

ただ「不動産投資」といってもローリスクなものからハイリスクなものまで様々な種類があります。

後ほど詳しくお話していきますが、中でも「守りの投資」として一番良いのが「ワンルームマンション投資」です。

と言うのも、最初は私もワンルームマンション投資は、ローリスク・ローリターンだと位置づけていました。

しかし実際に持ってみると、ローリスクなのにミドルリターンまで狙える非常にパフォーマンスが高いものであることに気が付きました。

つまり、守りというポジションだけでなく、きちんとプラスを生んでくれる投資なのです。

ただ、世の中にはワンルームマンション投資の良さを理解しきれていない方、または失敗してしまう方法で始めている方が多く、とてももったいないと感じています。

そのため、今回は私の資産運用の「守り」を担っている、ワンルームマンション投資の正しい知識・仕組みについてお伝えしていきます。

大作になるので、読むのが大変かと思うのですが、この1記事だけで不動産投資のことが全て分かるようにしています。ぜひ最後までお付き合いしてもらえたらと思います。
  • 松井の資産運用ブログの執筆者
    松井一樹
    メーカーの開発職勤務の30代サラリーマン投資家です。2020年10月現在、出資金額は2.5憶円を超え、毎月の配当も300万円を超えました。また、ブログ以外にも書籍を3冊出版中。コロナが落ち着いてから4冊目も出版予定です。徹底的にリサーチして、コツコツと堅実に資産を増やすのが得意です。
    経歴
    投資歴18年、資産運用数30種類以上

目次

知っていましたか?実は世の中の不動産投資にはこれだけ種類がある…!

冒頭で「いろんな種類の不動産投資がある」とお伝えしました。今回は、家賃収入がメインのマンション、アパートと言った不動産投資を中心にお話ししていきます。

上の図は、年間の満室想定でのリターンと、リスクを考えた一般的な不動産投資の配置図です。

この図はあくまで「満室想定」なので、実際に入ってくるものや資産価値とは異なるので注意してくださいね。

そして、わたしは上記にあるものすべて投資をしています。私の経験上、ブルーで色がついているものはおすすめで、ピンクのものはおすすめしません。

私が投資したことがある不動産投資について、下記にまとめてみました。

物件種類 備考
ワンルームマンション 所在地:池袋駅、西馬込駅、横浜駅、王子駅、名古屋駅、板橋区役所前駅の6件
(大崎は2019年に売却)
現在:満室稼働中(成功)
地方一棟マンション 所在地:札幌
現在:入居苦戦中、経費がかかる(失敗)
新築都内一棟アパート 所在地:足立区
現在:売却済み(失敗)

このように、3つの不動産投資をしてきましたが、「守りの投資」と位置付けられるのは、リスクが低く資産性が高いワンルームマンションのみとなりました。

一方で、失敗に終わっているのは「地方一棟マンション」「新築都内一棟アパート」です。

まず、地方一棟マンションは、表面利回りは10%前後と一見高いものが多いので、魅力的に映るかと思います。

ただ、実際に入ってくる家賃と出ていく経費を相殺すると…。想像以上に手残りが少ないどころか、マイナスの時もあります。

私の持っている物件は表面利回り9.7%でしたが、実質利回りは1%前後~マイナスです。この一棟マンションについては、後ほど詳しくお伝えします!

次に、新築都内一棟アパートは節税目的で持ったのですが、駅から遠い格安な土地に建てたためか、不良住人が多く、滞納や原状回復費に悩まされるという失敗をしました。

こちらのアパートは去年売却し、一見、1300万円の売却益が出ました。

しかし、保有期間の経費・ローン・固定資産税の支払いなどと相殺すると、1300万円は±0円でした(苦笑)。数字的には赤にはなりませんでしたが、高い勉強代となりました。

結果的に失敗に終わっている一棟系をよそに、ワンルームマンションは優秀です。

去年売却した大崎の物件は、売却益が+600万円出ました。一棟アパートの売却とは違い、保有期間に経費などもほとんどかからなかったので、600万円丸々利益となりました。

その他の物件も、稼働率の高い良い場所を選んで購入しているので、物件の資産価値や家賃の値下がりが起きにくく、家賃の値上げに成功した物件もあります。

こういった経験からも、ワンルームマンション投資が一番堅実という結論に行きつきました!

都内23区や主要都市のワンルームマンション投資であればほぼ成功する!

不動産投資都心と地方の違い

先程の図を、さらに都内・主要都市・地方で分類すると上記のようなイメージになります。

経験上、都内23区や主要都市のワンルームマンション投資であればほとんど成功すると言えます。
主要都市とは、横浜、名古屋、京都、大阪、福岡を指します。

なぜなら単純に稼働率が高いからです。都内ワンルームマンションの平均稼働率は95%~98%で、主要都市の駅近で良い場所も都内のような稼働率です。

ただ、主要都市全体の平均稼働率は85%~95%といった感じです。なので、できれば駅近の高稼働物件を選べば、ほぼ成功となるでしょう。

しかしながら、業者によっては詐欺まがいの利益をのせていたりします。なので、場所だけで成功するとは言えないので注意が必要です。

では、なぜ都内や主要都市といった場所にワンルームマンションを持てば成功するのか、まずはその仕組みについてお伝えしていきます。

業者選びについては後半で詳しく書きますが、検討している物件が不安な場合は私まで言ってくれたらジャッジはできます。

そもそもワンルームマンション投資がなぜ良いのか?その凄い仕組みを解説!

ワンルームマンション投資は「入居者がローンの大半を返済してくれる」という素晴らしいメリットがあります。

ただ「これは不動産投資全部に言えることじゃないの?」と思うかもしれません。

確かにその仕組みは同じなのですが、「資産価値が下がりにくい、または上がる可能性がある」のは都内・主要都市のワンルームマンション投資だけと言ってもいいでしょう。

なので、例え月1万円程度の手出しがあったとしても、レバレッジを利かして大きな資産を手に入れることができるのです。

その理由を分かりやすく説明していきますね!

不動産投資って毎月プラスにならないと意味ないんじゃないの?月々マイナス1万円でもOKです!

不動産は毎月プラスが出ると思っている人が普通だと思うのですが、実はワンルームマンションの場合は月々マイナスでもOKです!

その理由なのですが、以下の質問に答えが隠されています。

『毎月10万円の家賃が入る資産価値3000万円の物件』が、420万円で手に入るとしたら買いますか?

おそらく、多くの人が即決で購入すると思います。でも「そんなうまい話ないでしょ!」と思われるかもしれません。

しかし、これがワンルームマンション投資でローンが完済した時の姿なのです。

なぜこんなことが成立するのかというと、ローン返済の大半を「入居者」がしてくれるからです。

次の図をみてください。

ワンルームマンション仕組み

このような形で、物件を買うためのお金は自分自身が借りますが、返済は入居者(家賃)がほぼしてくれるんです。素晴らしい仕組みですよね。もちろん、入居率が圧倒的に高いからなし得るわけですが。

ただ先ほども書いていますが、月々の収支でマイナスが出ても全然OKです!

なぜなら、例えば毎月11万のローンの返済があるとしても、入居者が10万、自分が1万の支払いで済むからです。

つまりこれは、結果的に11万円のローンの支払いを1万円で済ませたことになりますよね。

この場合ですと、約10倍のレバレッジがかかっていると言えるのがお分かりでしょうか?これがワンルームマンション投資の根本になる凄い仕組みと言えます。

ここを理解していると、今後の話がスッと入ってくるかと思います!

では次に、この話を踏まえて更に具体的に掘り下げてお伝えしていきます。

11万円の借金を、実質1万円で返せるっていいですよね!最高のレバレッジです!

実は3000万円の物件が420万円で手に入ってしまう

ワンルームマンションマイナス

先ほど質問した条件で、更に具体的に考えてみましょう。

3000万円の物件をフルローンで購入し、月10万円の家賃収入、管理費・修繕積立費・返済など諸々含め月11万円の支払いだったとします。

この条件の場合も、入居者が10万、自分が1万の支払いで済みますよね。

このレバレッジがかけられることによって、3000万円の物件が約420万円※で手に入ってしまうのです。※ただ、家賃は変動があるので、月±1万円は見ておいてください!

そして、完済後は家賃収入の10万円が丸々入るので、10万円×12ヶ月=年間120万円の収入が見込めます。

さらに言うと、完済後、約3年5ヶ月分家賃が入れば、ローンで毎月支払っていた月1万円(420万円)も回収ができてしまいます。その後は、完全な収入となるわけです。

ただ、この仕組みが成立するのは都内と主要都市という高稼働な物件だけですので注意が必要です!

都内23区や主要都市の不動産価格は下がりにくいので、売却益(キャピタルゲイン)を狙っても良し!

不動産投資で利益を得る方法は2つあります。それは「家賃収入(インカムゲイン)」と「売却益(キャピタルゲイン)」です。

家賃収入は想像がしやすいと思うので、ここでは「売却益」の話をしていきます。

売却益は「安く買って、高く売る」ことによって達成できますよね。または、値上がりを見越して買って、高値になったときに売ることでも可能です。

ただ「不動産」で売却益を狙うとなると、一般人がメルカリでハンドバッグや時計で売却益を狙うのとはわけが違います。

目利きの不動産屋や不動産投資のプロでないと利益を得ることは難しいでしょう。

しかし一般人の我々でも「資産価値の落ちにくい物件(都内や主要都市)」を買えば、売却益が意外と短期間で狙える場合があります。

その理由を、改めて次より詳しく書いていきます。

都心物件は資産価値が下がりにくい

売却益の損益分岐点(都心)

上記の図のように、都心の場合は不動産の資産価値が落ちにくいので、損益分岐点を早めに迎えることができます。

金利の支払い・業者の利益・仲介手数料もあるので、買ってすぐ売却益が出ることはないですが、5~6年もすれば分岐点を狙える物件もあります。

ちなみに私の持っていた大崎の物件は約6年保有で+600万円の売却益が出ました。

なお、上記図は一般的な例なので、緩やかに下がる前提にしています。

ただ、優良物件であれば、この図の青い線(資産価値)は横ばい、または上がることもあるので、もっと早く損益分岐点を迎える可能性もあります。

地方物件はそもそも資産価値が低いし、下がりやすい

売却益の損益分岐点(地方)

一方で、地方の場合はどうでしょうか。

地方物件は資産価値が下がる可能性が高く、損益分岐点を迎えるのに数十年以上かかる場合があります。

また、地方物件はそもそも資産価値が低いのに、業者の法外な利益がのっていることが多いです。

この図では、利益が得られる可能性を少し残していますが、地銀の高金利でローンを組んでいたりしたら、利益を出すことはまず不可能ですね…。

なので、私たち一般人が不動産投資で失敗をしないためには、資産価値の下がりにくい、都内か主要都市にのみ物件を買うことが大切です。

また、もうご理解いただいてると思いますが、都内や主要都市の物件だからと言って、業者が法外な利益を取っていたら、損益分岐点はどんどん遠ざかります。

なので、適正な金額でワンルームマンションを紹介してくれる業者を見つけることで、売却益という利益も私のように早い段階で得られる可能性が出てきます。

売却の際も優秀な業者であれば面倒も見てくれるので使い勝手が良いですね。

ただ、購入時だけではなく売却時に割安で買い取ろうとする業者が後をたたないので気をつけましょう。

私は130社以上面談に行って、良心的な業者のみを選定できたので、こういった割高物件というのにはまず当たらなくなりました。

優秀な業者は入り口も出口も考えてくれますからね。

+600万円の利益が出た大崎の物件の他にも、2015年に買った2つの物件も今売れば売却益が狙えます。ちなみに、このように売却益が狙える物件は、本当に優秀な業者からしか紹介されません。

ワンルームマンション投資は「守りの投資」に最適!…その3つの理由とは!

ワンルームマンション投資の良さについて大枠で理解をしていただけたかと思います。

ここではもう少し掘り下げてワンルームマンション投資が「守りの投資」に最適である理由をお伝えしていきます。

  • インフレ・有事に強い
  • 属性を利用して、手だしほぼなしの状態から資産が築ける
  • 生命保険代わりになる

この特徴でありメリットは、不動産投資以外では得ることができません。

それでは早速、それぞれの内容を詳しくお伝えしていきますね。

理由その①:インフレ・有事に強い

ワンルームマンション投資はインフレ、有事に強いことが挙げられます。

まず、インフレですが、これはインフレーションの略で、モノやサービスの値段が上がっていくことを言いますよね。また、お金の価値を下げるという働きもします。

なので、例えば2%のインフレをした場合、自分の給料も額面的に2%アップしなければ、実質的に横ばいか減っていることになります。

しかし、家賃や物件はモノになるので、家賃も物件相場も2%ほどアップすることになります。

こういった物価と連動する投資は、不動産投資と金投資ぐらいしかありません。

一方で、一般的な資産運用(投資信託や株)の場合だと、お金の価値が実質的に2%下がってしまいます。なので、インフレした2%以上のリターンを出さないと実質的なプラスにはならないのです。

また、現在もなお世間を騒がせているコロナウイルス、リーマンショック以上の大打撃になっており、日々株価を見るのが精神的苦痛という方もいるでしょう。

こういった有事が起きたときもワンルームマンション投資は強いです。

なぜなら、コロナが起きて、仕事がキャンセルになっても、引っ越しする人はいないですよね。むしろ在宅ワークが推進され、より快適な場所に住むことを考えるでしょう。

また、高級賃貸マンションであれば給与が減ると引っ越しとなりますが、相場がほぼ決まっていて下げようがないワンルームであれば引っ越しを考えることはないですよね。家賃を数千円下げるのであれば、引っ越し代や礼金敷金の方が高く付くからです。

インフレにも有事にも強い。これほど安定感がある資産運用はワンルームマンション投資以外には存在しません。

現金ではなくモノで資産を持つことは非常に有効な手段になっていきます。

インフレはお金の価値を下げる効果もあるので、ローン返済もインフレした分お得になります。

今後の日本はインフレが進むので、ワンルームマンションを持つことは正に「守りの投資」と言えますね。

理由その②:属性を利用して、手だしほぼなしの状態から資産が築ける

ワンルームマンションの醍醐味、それは他人のお金で自分の資産が築けるという事です。

これは、先ほども登場した図がわかりやすいので見てみてください。

ワンルームマンション仕組み

このように、銀行からのお金を借りるのは自分(図でいうオーナー)ですが、返済はほぼ入居者の家賃がしてくれるのです。

これが「他人のお金で自分の資産が築ける」という意味です。

また、先ほど説明しましたが「11万円のローンの支払いが1万円で済む」と言った、レバレッジを利かした投資ができることも大きなメリットです。

では、銀行からはどのようにお金を借りればいいのでしょうか?銀行も、なりふり構わず貸してくれるわけではありません。

銀行は「信用」のある人にしか貸さないのです。銀行の信用というのは「毎月決まったお金が入ってくる」人が該当します。

つまり、ただの大金持ち、社長さんは信用が低いのです。というのも、安定的な収入が保証されていない、突然潰れるなど不安定要素が多いため、融資条件が厳しいのです。

一方で、サラリーマンは毎月決まったお給料が入ってきますよね。なので、万が一のことを考える銀行からすると、サラリーマンは融資しやすいのです。

ただ、勤続年数や会社規模、年収によって条件が異なるので、そのあたりは聞いてください。

とにかく、ワンルームマンション投資においてはサラリーマンほど有利なものはないのです!

私もそれなりの資産を築いていますが、サラリーマンを辞めない理由はここにあります。独立や転職を考えている場合、ワンルームマンションを買ってからにすることをおすすめします!独立、転職直後は信用0になりますからね…。

理由その③:生命保険代わりになる

ワンルームマンション投資をする際には「団体信用生命保険」(以降、団信)というものに加入します。

これが、とっても素晴らしい仕組みなんです。

簡単に言うと、オーナーが亡くなるor三大疾病にかかってしまったら、銀行からの借金が0になるという保険です。

つまり、家族や配偶者にマンションという大きな資産と、毎月の家賃収入が残せるということです。

普通の生命保険の場合、決まった額の保険料を受けとって終わりです。

一方で不動産の場合は、マンションという資産が手に入るだけでなく、家賃収入も毎月入ってくるのです。

残される家族のことを考えたら、まとまったお金よりも、毎月一定額入る方が安心なのではないでしょうか。

また、ワンルームマンションは売却したり空室が続かない限り、家賃収入が入り続けます。つまり受け取れる金額に上限がないのも大きなメリットですね。

仮に今私が亡くなり、配偶者がいたとしたら、NO借金で毎月約50万円の家賃収入(ワンルームのみ)が得られます。これは先立つ身としても安心ですよね。(私は未婚ですが…)

成功するには常に満室であることが大事!人気物件であれば、空室期間をなくすことができる!

ワンルームマンション投資を成功させるには「満室状態」の家賃収入を得ることが大切です。

これは、人口が多く、稼働率の高い都心や主要都市に物件を購入できれば、通年満室の家賃収入を手に入れることが高い確率で可能です。

ただ、普通は3年~5年ペースで入居者は引っ越すので、空室の期間は必ず発生しますよね。

しかし、高稼働の人気物件であれば「礼金」と「更新料」で空室期間をカバーし、通年満室の家賃収入を手に入れることが可能なのです。

下記の図を見てください。

満室経営の秘密

仮に入居者Aが2年で、入居者Bが4年で退去したとします。

それぞれ3月頭に退去し、次の入居者が4月に入るとすると、それまでに1か月間空室が生じます。

ただ通常、入居者から礼金を1か月分もらいますよね。その礼金で、空室1か月分をカバーすることが可能なのです。

また、入居者Bのように更新があれば、礼金の他に更新料が1か月分入ります。すると1か月分の家賃にゆとりができますね。

そして、次の入居者も順調に1か月で決まれば、更新料の1か月分は万が一の時の貯金にできます。これが「通年満室の家賃収入を手に入れる」といった理由です。

しかしながら、この満室経営ができるのは都内や主要都市といった稼働率95%~98%の物件だけです!地方で閑散期に退去が出てしまうと、半年くらい空室ということがあります…。

当然ながら入居者のいない不動産投資は失敗に終わる…。

もうお分かりだと思いますが、そもそもワンルームマンション投資は「家賃収入」があって成り立ちます。つまり、空室率の高いマンションは完全に失敗となります。

なので、立地はとても大切なのです。

ここでまた質問ですが「その立地に、マンションがある理由」を考えたことはありますか?

都心のワンルームマンションは「需要がある」からそこにあります。これは簡単に想像できますよね。

一方で、地方一棟マンションの場合は「不要」でも建っていることがあります。

というのも、地主さんが節税対策で建ててることが多いのです。ひどい場合は、どこかの大手ディベロッパーに乗せられて安い土地に高額な上物を立てていることもあります。

つまり地方の場合は「需要」と関係ない理由で建っている可能性があるということです。

次に、地方という人口が少ない場所での入居付けがどれだけ大変かお伝えをしていきますね。

私も実際に地方一棟マンションを持っていますが、表面利回りは夢のまた夢という感じです(笑)そのことについてもお伝えします!

人が入らない=手間・経費がかかる

入居者が決まらないと、とにかく手間と経費がかかります。

単純に、空室期間が長ければその月の家賃は丸々マイナスです。

また、入居付けのために、室内の設備を良くする方法があります。しかし、当然通常よりもお金がかかります。

それから、町の賃貸屋さんに優先的に紹介をしてもらうために「広告費」を出すこともあります。これは入居を決めてくれた賃貸屋さんに報酬を支払う方法です。

結局、そういった設備費や広告費を考えると、家賃収入より経費が上回ってしまい、思いのほかキャッシュが残らないものです。

また、入居が決まらないからと言って、家賃を簡単に下げるのも考え物です。というのも、不良住人が入ってしまったりすると、滞納やトラブルも発生しやすくなります。

家賃が入らないだけでなく、不良住人に悩まされることもあるので、家賃設定には慎重になります。

また、修繕積立金を自分で積み立てないといけないので毎月のキャッシュフローがまるまる手元で使えるわけでは有りません。

キャッシュフローの10~20%は修繕積立金として手元においておく必要があります。これを怠って大変なことになったオーナーをたくさん見てきました…。

こういったことを踏まえると、都心や主要都市の人口が多いところに物件を持つことがいかに大事かわかると思います。

他の投資の足を引っ張ることも…!

当然ながら、赤字物件を持っていると他の投資に影響が出ます。

地方一棟マンションの場合は、地銀で融資されていることが多いので高金利です。

家賃が入らない上に高金利で残債が減らないとなると、本業のお給料や、他の投資でカバーしないといけなくなります。

株の場合は自分のタイミングで損切りして終わりですが、物件は買い手がつくまでは持ち続けないといけないので、地獄です。

実は松井も赤字の地方一棟マンションを持っている

色んなことを言っていますが、私も札幌にある1棟マンションを保有しています(笑)。

投資は実践をしないと良さも悪さも分からないので、検証のため一度購入してみることにしました。ただ、予想通り投資効率の非常に悪いものでした。現在も進行中です…。

手間もかかるし、想像以上に経費がかかり、表面利回り9.7%は夢の夢。手残りはほぼ無しです。

手間・経費が掛かる要因をまとめました。

  • 駅から遠いため、不良住人が多く滞納・出入りが激しい
  • 出入りやトラブルがあるごとに管理会社から電話が来る
  • 退去後の修繕が敷金で収まらない(敷金5万円前後に対し、修繕費10万円以上)
  • 広告費がかなりかかる
  • 高金利で借りているので残債が減らない

月によってはキャッシュフローは出ますが、大規模修繕や税金のことを考えると、いっさい手を付けることはできません。

なので、地方一棟マンションだけで資産運用している方で、月のキャッシュフローを使ってしまっていると、将来地獄を見ることになりますね…。

地方一棟マンションは完全に「経営」です。片手間でできる投資ではありません!地方一棟マンション投資をしてみて、より一層ワンルームマンション投資が良いことに気が付きましたね。手間もかからないし、経費は想定内。将来的にはちゃんとした資産になりますからね!

ワンルームマンション購入の2つの注意点!

ここまででなんとなく、良い物件の基準はイメージができていると思います。

それは「都内or主要都市、駅近」は絶対条件です。

そしてその良い物件を適正な価格で紹介してくれる「不動産業者」が必要となります。

それぞれ詳しくお伝えしていきます。

主要都市・駅近はマスト!ワンルームマンションは立地が命!

  • 2013年購入 大崎駅 徒歩4分 20㎡ 家賃9.3万円(⇒売却済 利益600万)
  • 2015年購入 池袋駅 徒歩10分 20㎡ 家賃9万円
  • 2015年購入 西馬込駅 徒歩4分 25㎡ 家賃8.8万円
  • 2019年購入 横浜駅 徒歩8分 20㎡ 家賃8.8万円
  • 2019年購入 王子駅 徒歩2分 25㎡ 家賃9.1万円
  • 2019年購入 名古屋駅 徒歩6分 33㎡ 家賃9.7万円
  • 2020年購入 板橋区役所前駅 徒歩5分 25㎡ 家賃7.3万円

上記は私が持っているワンルームマンションです。(大崎は売却済み)

なるべく駅まで徒歩7分以内を目安に物件を探しています。

「駅近」は土地の簿価が下がりにくいだけでなく、入居者が優良なことが多いのです。

なぜなら駅近にこだわる理由は「毎日電車を利用するから」ですよね。これはつまり、ちゃんと働いている、学校に通っている可能性が高いと言えます。

働いている場合はもちろん自分で家賃を納めますし、学生の場合は地方に住む親御さんが家賃を払っているケースが多いので、滞納リスクがぐんと下がります。

一方で、駅から遠いワンルームマンションに住む居住者を想像してみましょう。

駅から遠くても問題ない、むしろ駅近は家賃が高くて住めない!という事情がある場合、不良住人だったり滞納のリスクが上がります。(歩くのが好き!実家が近い!とかは除きますよ笑)

こういった理由から、ワンルームマンション投資は「駅近」がおすすめなのです。

良い物件を紹介してくれて、アフターサポートもしっかりしている業者を探す!

不動産投資を成功させる秘訣としては「良い物件を買う」ことにつきます。

そうなると、本当は自分自身で不動産屋さんを回って、お宝物件を見つけることが好ましいです。

でも、仕事をしながらなんて、そんなこと不可能ですよね…。

なので、信頼のおける業者を見つけることがとても大切になるのです。

大手の会社であれば、管理や税務サポートもついていて十分なサービスが受けられるので本当にほったらかしにできます。ただその分、手数料が発生したり物件が多少高かったりします。

一方で、中小の会社であれば、大手ならではのサポートはありませんが、担当者の変更もあまり発生せず、本当の意味でのアフターサポート、一生のお付き合いができると思います。

ワンルームマンション投資は金融商品と違い、1つとして同じ条件のものはないのです。なので、その1つ1つに合わせたサポートやアドバイスをくれる専門家が必要なのです。

ワンルームマンション投資をはじめたばかりの頃は大手から買いました。ただ途中で担当者が変わったり、大手特有の「問い合わせをしたらたらい回しにされる」ことがあり、担当者が変わらない業者を探すことにしました。頑固職人ですが良い仕事をしてくれます!

良い物件を取り扱う、良い不動産業者はどうやって見つければいいのか?

ワンルームマンション投資の特徴やメリットを理解してもらえましたでしょうか?ただ、このメリットが全て活きるのは「良い物件を買った人」のみです。

そして、その「良い物件」を紹介してくれくれるのは不動産会社ですが、良い業者を見極めるのは至難の業です。

この章ではではどうやって「良い不動産会社」を見つけることができるのか?についてお伝えします。

ワンルームマンション投資は物件と業者ですべてが決まります。一生稼いでくれる物件と出会うには、一生付き合ってくれるような業者との出会いが肝心です!

一見さんでは良い物件は出てこない

ここでまた質問なのですが「良い物件」を買うにはどちらの営業マンにお願いするのが良いでしょうか?

A:Googleで検索して見つけた物件を扱っている不動産会社の営業マンA
B:良い物件を買い続けてきた友人が懇意にしている不動産会社の営業マンB

言わずもがな、Bの営業マンからの紹介物件の方が「良い物件」である確率は非常に高いですね。

もちろん営業マンAも良い物件を紹介してくれるかもしれませんが、実績などが分かりません。

そしてそもそも、Aのような新規の問い合わせの場合、新人が担当になりやすい傾向があります。なので、担当者が知識不足だったり、すぐに辞めてしまう可能性があります。

また、Aの場合は物件もGoogleで探してきたものですよね?ただ、残念ながらインターネットに載っている物件は「おとり物件」か「売れ残り」です。

良い物件はネットに出る前に内々で決まりますから…。

そのため、インターネットからの問い合わせで、初心者だと見抜かれた場合、おとり物件から売れ残り物件に誘導され、そちらを売りつけれられることもあります。

一方で、営業マンBであればまず友人の実績があります。そして、優秀な成績の物件を提案していたのであれば経験値や知識はもちろん、役職が付いていていれば腰を据えて長く働いてくれるでしょう。

また、紹介される物件についても、表に出る前に決まるような良い物件を紹介してもらえる可能性も高いですね。

どんなことにも言えますが、実績がある人からの紹介ほど安心できるものはありません。

世の中には良い物件を扱っている小さい会社も多い

このブログを読んでいる大半の方が「不動産屋」を利用したことがあると思います。自宅を購入したり、賃貸を探したり、なんでもいいです。

その場合、なんとなく大手の不動産屋に行くことが多いのではないでしょうか?大きい会社ほど情報があるイメージが強いと思います。

ただ、不動産の情報というのは実は平等で、不動産業者の人脈が全てです。会社の規模にかかわらず、ここからの情報収集が全てなのです。

ここでまた考えてほしいことがあります。営業が情報を得たときに、大手と小さな会社だとどちらの方がより早くお客である自分に情報が下りると思いますか?

大手の会社だと、上司に確認を取ったり社内的な手続きがあったりと、少しタイムラグが発生します。

一方で、小さな会社(例えば1人社長の会社)であれば自分で判断し、すぐにお客様に情報が出せますよね。これがまさに内々で決まるケースですね。

また、価格についても大手と小さい会社を比較して考えてみましょう。

例えば、大手(トヨタのディーラー)で車を買おうとしたとき、適正価格より値引きをするのが大変だと思います。

というのも大手=上場している場合、株主がいるので適正な価格にせざるを得ません。また、会社が大きい分、広告費や人件費がかかることも容易に想像できると思います。

一方、小さな会社は広告費や人件費も最小限、車の販売価格も大いに交渉余地がありますよね。

こういったことからも、値引き交渉の余地があるのは実は大手ではなく、小さな会社だったりします。

そのため、ワンルームマンション投資を成功させるためには小さな会社から購入するのが成功のポイントだと言えます。

職人気質の不動産屋の社長であれば、会社規模や社員を増やそうとしないため、経費も時間もかかりません。探し出すのは大変ですが、こういった不動産業者から投資物件を購入することは成功の第一歩と言えますね。

松井は「頑固親父」な不動産会社から本当に良い物件を買っている

なんとなくお気づきだと思いますが、私は小さな不動産屋から物件を購入しています。

先ほどお伝えした大手特有の問題も、小さな不動産屋でしたら担当替えも転勤の心配もありません。

また、社長が担当だったら、会社を畳まない限り一生の付き合いができると言えます。

頑固おやじ(不動産オタク)と言ったら怒られそうですが、職人気質だけど、お客様思いで、無駄な経費を使っていない会社から紹介される物件は、まず失敗がないです。

私がワンルームマンション投資をする理由!

ちょっと思い入れが強くて長いブログになってしまいましたが、ワンルームマンション投資の良さ、伝わりましたでしょうか?

私が攻めた投資ができるのは、このワンルームマンション投資を順調に拡大できていることにあります。

もし、会社をクビになってしまっても、ローンの返済は賃借人がほぼしてくれます。

もし、今投資している金融商品が暴落してしまっても、ワンルームマンションが6件あるので、老後の生活に困ることは一切ありません。

もし、私が亡くなっても、団信がおりるので、両親(未来の奥さんと子供に笑)に大きな資産を残してあげることができます。

このようにワンルームマンション投資で成功をしていれば「会社をクビになる」「攻めの投資で失敗して全財産を失う」「残された家族が生活できない」という恐怖とは無縁になります。

これが私が攻めた資産運用が心置きなくできている理由です。

売却益も計算に入れているのでもし攻めの投資で失敗しても全く問題ないわけです。
そのためにはサラリーマンをしていることが必須条件です!

守りの投資があるからこそ、全力で攻めることはできる!

結果として資産が一気に膨れ上がる!

買える人は絶対に買うべき投資がワンルームマンションでした。

不動産投資で不労所得を得てリタイアしたいという人には向きませんが、私のように金融商品を攻めの投資で考えている人にはピッタリです。

このブログは「少しでも多くの人に資産運用に成功してもらいたい」という思いで日々書いています。私の実体験を参考にしてもらえたら幸いです。

また、ワンルームマンション投資についての電子書籍も出したので、良かったら読んでみてください。ここに書いてあることをもっと掘り下げて書いています。

私ならば、ワンルームマンション投資の成功法則や他の投資との組み合わせ方をお伝えできます。ワンルームマンション投資で失敗しないためにも検討していたり、保有していたら気軽に連絡ください。

ちょっと辛口にはなりますが、物件・業者ジャッジします!
買う前であれば、間違った物件を買って悲惨なことにならないように!
買った後であれば、キャッシュフローや売却価格を上げるために!

相談はLINEメールで受け付けています。

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松井
30代後半の投資ブロガーです。投資歴は18年で、今までにのべ30種類以上の投資を経験してきました。現在はそれなりの配当をもらっています。

このブログでは、私の実際に経験してきた投資体験を知識として残しています。

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老後の2000万円不足問題を皮切りに、ブログに書いてあることをもう少し掘り下げて書いています。


私の両親が退職金運用を失敗してしまったことを機に、同じ間違いを起こしてほしくないという思いで執筆しました。


私の資産運用の土台となってくれている「不動産投資」について書きました。コロナのような有事にも強いのは不動産投資です。


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